Pek çok taşınmaz maliki, yıllardır vergisini ödediği arsasının imar planında “yol”, “park”, “yeşil alan”, “okul alanı” veya “sağlık tesisi alanı” gibi kamusal bir kullanıma ayrıldığını öğrenince ne yapacağını bilemez. Bu durumda taşınmaz tapuda hâlâ sizin adınıza kayıtlı olsa da, üzerinde inşaat yapamaz, rayiç değerinden satamaz, ipotek tesis edemez; kısacası mülkiyet hakkınızın size sağladığı yetkileri kullanamaz hâle gelirsiniz. Hukukumuzda bu duruma “hukuki el atma” (kamulaştırmasız el atmanın bir türü) denir.
Hukuki El Atma Kavramı
Hukukumuzda idarenin, bedelini ödemeden ve usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapmadan taşınmaza müdahale etmesi “kamulaştırmasız el atma” olarak adlandırılır. Bu kavram kendi içinde ikiye ayrılır. İdarenin taşınmaz üzerine fiilen yol, kanal veya bina gibi bir tesis yapması “fiili el atma” olarak nitelendirilirken; idarenin herhangi bir fiziki müdahalede bulunmaksızın, yalnızca imar planı yoluyla taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini kısıtlaması “hukuki el atma” olarak adlandırılır.
İmar planında arsanızın kamuya ayrılması, işte bu hukuki el atmanın tipik bir örneğidir. Burada idare arsanıza fiziksel olarak dokunmaz; ancak planı yaparak ve ardından uzun yıllar boyunca kamulaştırma işlemini gerçekleştirmeyerek mülkiyet hakkınızı belirsiz bir süre boyunca askıya alır. Bu süreçte taşınmazınız üzerinde inşaat yapamaz, onu gerçek piyasa değerinden satamaz, ipotek ya da benzeri ayni haklar tesis edemezsiniz. Mahkemelerin yerleşik yaklaşımına göre, idarenin bu şekilde pasif ve hareketsiz kalması, mülkiyet hakkının özüne dokunan bir müdahale olarak kabul edilir ve tazminat talep hakkı doğurur.
Güncel Gelişmeler ve Mülk Sahibi Lehine Değişen Denge
Bu alan, son dönemde önemli hukuki gelişmelere sahne olmuştur. Yüksek yargı, idarelerin “bütçe yetersizliği” ya da “henüz süre dolmadı” gibi gerekçelerle mülkiyet hakkını süresiz biçimde kısıtlamasını ölçüsüz bulan kararlar vermiş, bu da uygulamada dengenin mülk sahibi lehine kaymasını sağlamıştır. Bununla birlikte, bu davalarda görevli yargı yolu ve izlenecek usul bakımından önemli değişiklikler yaşanmıştır. Davanın hangi mahkemede ve hangi taleple açılacağı, somut olayın tarihine ve niteliğine göre dikkatle belirlenmelidir. Yanlış yargı koluna başvurmak ya da süreleri kaçırmak, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir.
Tazminatın Hesaplanması
Hak kazanılması hâlinde ödenecek bedel, taşınmazınızın gerçek değeri üzerinden, tam zarar ilkesi gözetilerek belirlenir. Arsa niteliğindeki taşınmazlarda değer; bölgedeki emsal satışlar, taşınmazın konumu, imar durumu ve ulaşım imkânları gibi ölçütler dikkate alınarak bilirkişi marifetiyle tespit edilir. Taşınmaz üzerinde bulunan ve hukuken korunabilir nitelikteki bina, ağaç gibi muhdesatların değeri de ayrıca hesaba katılır. Tazminata uygulanacak faiz konusunda da güncel içtihatlar mülk sahibinin lehine bir yaklaşımı benimsemektedir.
