Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı olan özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyetini özel olarak düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bulunmaktadır. İlgili kanunda, kat mülkiyetinin düzenlenmesi, bir yapının başlı başına kullanılmaya elverişli kat, dükkân, daire gibi bağımsız bölümlerinin her birinin müstakil mülkiyete konu edilmesini sağlamıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümlerinin hangi amaçla kullanıldığına dair bağımsız mülkiyet ve kullanım hakkı veren ispat belgesi niteliği taşımaktadır. Ayrıca, Kat Mülkiyeti Kanununda; kat mülkiyetinin konusu, kuruluş şartları, kat mülkiyetinin sona ermesi gibi hususlarda düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu, bir yapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için ön şart olarak taşınmazın inşaatının tamamlanmış ve yapının tamamen kâgir yapıda olmasını aramaktadır.

Sanayinin gelişmesi beraberinde nüfus artışını getirmiş, bu nüfus artışı da en temel ihtiyaçlardan olan mesken ihtiyacı problemini oluşturmaya başlamıştır. Bu problemlerin artmasıyla birlikte kat mülkiyeti kavramı ortaya çıkmıştır.

1. Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunun 1. maddesine göre Kat Mülkiyeti; Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki ve/veya ortak malikleri tarafından kurulmuş olan bağımsız mülkiyet hakkıdır.

2. Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?

Öncelikle ve önemle belirtmek gerekir ki, kat mülkiyeti ancak tamamlanan ve tamamı kâgir olan binalarda kurulabilir. Bu nitelikleri taşıyan binalarda iradi olarak, mahkeme kararıyla veyahut kat irtifakına dayalı olarak kat mülkiyeti kurulabilecektir.

• Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Kurulması  

Kat mülkiyetinin iradi olarak kurulması resmi senetle mümkün olacaktır. Bu senet, tüm paydaşların talebi üzerine tapu memuru tarafından düzenlenecektir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 12’de tapu idaresine ibraz edilmesi gereken belgeler tafsilatlı bir şekilde açıklanmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 12;

Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

a) (Değişik: 15/2/2018-7099/5 md.) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı

Tapu memuru resmi senedi düzenledikten sonra ana gayrimenkulün mülkiyet hanesine “kat mülkiyetine çevrilmiştir” yazarak kat mülkiyeti kütüğüne tescille süreç sonlanır.

Ayrıca, taşınmaz üzerinde kısmen kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir. Yani, iradi olarak kurulacak kat mülkiyetinin binanın tamamı üzerinde olması gerekmektedir.

Yönetim planı ile ilgili detaylı bilgi almak için “Yönetim Planı Nedir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

• Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararıyla Kurulması

Kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli bir taşınmaz üzerinde ki ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)  davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi yoluyla taksim edilmesini isterse; Hâkim, KMK madde 12 de yer alan belgelere dayanarak taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verebilecektir. Bu hususta detaylı bilgi için “Kat Mülkiyetinin Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi” isimli yazımızı inceleyebilirsiniz.

Mahkeme kararından sonra bağımsız bölümlerin malikleri ilama KMK Madde 12 deki belgeleri de ekleyerek tapu müdürlüğüne başvuracaklardır. Akabinde, Tapu memurunun gayrimenkulü kat mülkiyeti kütüğüne tescil işlemini gerçekleştirmesiyle süreç sona erecektir.

• Kat İrtifakına Dayanarak Kat Mülkiyetinin Kurulması

Arsa üzerindeki inşaat tamamlanıp, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş re ’sen yapılacaktır. Bu geçiş, yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine re ‘sen yapılır.

Ayrıca, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin, arsa maliki veyahut irtifak hakkı sahiplerinden birinin talebi ile de yapılabilmesi mümkündür. Bu aşamada önemle belirtmek gerekir ki, gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesiyle birlikte kat irtifakı da sona erecektir.

3. Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

    3.1. Kat Mülkiyetindeki Kütüğün Terkini

Kat mülkiyeti, kat mülkiyetindeki kütüğün silinmesiyle birlikte sona erer. Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, ana gayrimenkuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, genel kütükte yeni bir sayfaya geçirilerek tescil olunur.

    3.2. Ana Taşınmazın Arsası ile Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması

Ana gayrimenkulün arsası ile birlikte yok olması veya kamulaştırılması durumlarında da kat mülkiyeti sona erecektir. Bu hallerde, kat mülkiyetindeki sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılacaktır.

Ana yapı kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önüne alındığında ayrı ayrı takdir olunur ve o bağımsız bölümün malikine ödenir.

   3.3. Ana Gayrimenkulün Harap Olması

Ana gayrimenkulün tamamının harap olması halinde, ana yapı üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erecektir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 47’ye göre; Ana yapının bağımsız bölümlerinden birinin harap olması halinde o bölümün malikinin iki yıl içerisinde bölümü yeniden yaptırmaması halinde kat maliklerinden biri ya da tamamı bu sürenin tamamlanmasından itibaren bir yıl içerisinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında kendilerine verilmesini Hâkimden talep edebileceklerdir.  

4. Sıkça Sorulan Sorular

Kat Mülkiyeti Tesisinin Sağlanabilmesi İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

* Tüm maliklerce imzalanmış dilekçe
* Genel İnşaat Projesi
* Vaziyet Planı
* İskan Ruhsatı
* Yönetim Planı
* Binanın Fotoğrafı
* Kat Maliklerinin nüfus cüzdanı fotokopileri

Kat Mülkiyetinde DASK Zorunlu mu?

Zorunlu deprem sigortası olarak bilinen DASK sisteminin amacı, sahip olduğunuz bina veya arsada deprem sebebi ile oluşacak maddi zararların güvence altına alınmasını sağlamaktır. DASK kat mülkiyeti sahipleri için yaptırılması zorunlu bir sigorta türüdür.

Kat Malikinin Kendi Bağımsız Bölümü Üzerindeki Hakları Nelerdir?

Kat maliki kendi bağımsız bölümü üzerinde mülkiyet hakkı sahibi olduğundan, taşınmazın kullanma, semerelerinden yararlanma ve üzerinde tasarrufta bulunma haklarının tamamına sahiptir.

Kat Malikinin Ortak Alanlar Üzerindeki Hakları Nelerdir?

Kat maliki, ortak alanlar üzerinde diğer kat malikleri ile birlikte paylı mülkiyet hakkına sahiptir. Dolayısıyla her kat malikinin ortak alanlar üzerindeki hakkı, arsa payına göre şekillenecektir.

Kat Mülkiyeti Kurulmuş Bağımsız Bölümün Satılması Halinde Önalım Hakkı Var Mıdır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 8. maddesine göre; kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.

Bursa Gayrimenkul Hukuku hakkında detaylı bilgi almak ve bize ulaşmak için bizi arayabilir ya da iletişim formumuzu doldurabilirsiniz.